El sector inmobiliario residencial en España se encuentra en un proceso de ajuste acelerado de la oferta, empleo y financiación que continuará durante el 2010 pero con menor ritmo. Respecto a la demanda, la cifra parece estabilizada en torno a las 180.000-190.000 viviendas anuales, por lo que el stock de viviendas existentes para la venta sigue siendo alto. Es importante matizar que la oferta del stock de viviendas nuevas actualmente es heterogéneo y con una polaridad en función de la localización de los inmuebles. De una parte tenemos zonas donde la expansión demográfica crea demanda de viviendas y por tanto el stock es relativamente bajo, de forma que el equilibrio en el mercado residencial se halla más próximo. Por otra parte, están las zonas donde el destino del inmueble es como vivienda secundaria y de inversión; en el caso de viviendas para uso secundario el stock existente es relativamente alto ya que al ser un inmueble para uso lúdico o vacacional, la decisión de compra se ha resentido ante el panorama económico incierto existente. Igualmente la inversión en viviendas ha sufrido bastante por los excesos anteriores, y gran parte del stock existente es debido a la distorsión creada por los inversores en este tipo de activos, los cuáles actuaron bajo premisas alejadas de la realidad económica.
El informe sobre el sector inmobiliario residencial en España realizado por el servicio de estudios de Caixa Catalunya (mayo 2010) expone la situación actual del mercado de la vivienda en España. Del informe podemos concluir que para este año 2010 puede comenzar una leve mejoría debido en primer lugar a un panorama económico más despejado gracias a la mayor estabilidad macroeconómica -aunque con profundos desequilibrios tales como el desempleo y las restricciones crediticias-, y a los cambios fiscales que se experimentarán a lo largo de 2010 y 2011. Esto último probablemente provoque una anticipación en las decisiones de compra, ya que por un lado en julio ha subido el IVA de la primera transacción del 7% al 8%, y por otro lado en el ejercicio 2011 se modifican los criterios de deducción por vivienda, algo que va a suponer la pérdida de los beneficios fiscales que disfrutaban todos los contribuyentes y que a partir de ahora tendrán aquellos que no superen los 17.707,20 euros de base imponible. Este último aspecto es algo que ha sido discutido bastante durante los últimos años, ya que en realidad dichas deducciones suponían al final una transferencia hacia los productores como de hecho se demuestra en varios análisis realizados. Así, la deducción por vivienda habitual puede suponer en torno al 14% del gastos total asociado a la compra de dicho bien, lo que supone un encarecimiento implícito para aquellos compradores con bases imponibles medias y altas.
Fuente: Caixa Catalunya. Estimaciones del servicio de estudios
En el cuadro anterior podemos observar los desfases entre comunidades autónomas. Si analizáramos la situación desagregada a nivel de provincias, las diferencias son más abultadas, y sirva como ejemplo que el stock de viviendas nuevas sin vender en Badajoz es del 0,0% del total del parque de viviendas mientras que en Castellón es del 20,6%. También se puede concluir del análisis desagregado lo que se ha comentado anteriormente, y es que las provincias con mayor nivel de stock de viviendas nuevas sin vender se encuentran principalmente en zonas costeras y limítrofes a Madrid. Estas áreas se enfrentan a un ajuste prolongado hacia el nivel de equilibrio del mercado residencial local.
FUENTE: Caixa Catalunya. Cuota hipotecaria de un préstamo a 25 años sobre la renta bruta disponible.
La situación actual del mercado residencial en España presenta las siguientes características:
- El importante descenso en la demanda de viviendas provocado por el cambio en las expectativas de los compradores e inversores en viviendas.
- La imposibilidad de adaptar la oferta a corto plazo por parte de las empresas inmobiliarias, que ha generado un importante stock de viviendas por vender a lo que añadir las viviendas de segunda mano de inversores que también están a la venta.
- Los distintos grados de ajuste en los que se encuentran las comunidades autónomas debido a los factores anteriormente citados.
- Los cambios fiscales puesto en marcha que pueden generar distorsiones de distinta magnitud según el territorio analizado.
AJUSTES EN LA OFERTA
El ajuste en el sector ha sido rápido y profundo por el lado de la oferta. El ciclo de maduración de una inversión empresarial de este tipo puede ser de hasta dos años, por lo que es difícil adaptarse a las condiciones de la demanda en el corto plazo. Las 756.000 viviendas iniciadas en 2006 han pasado a 159.000 viviendas en 2009, algo que no está en total sintonía con la dinámica de creación de hogares, que es el elemento principal de la demanda de viviendas y que sólo se ha resentido levemente debido a la situación laboral y económica que estamos padeciendo. Por tanto, la demanda de viviendas está siendo parcialmente satisfecha con el stock antes comentado.
El fuerte impacto en la actividad también se ha dejado sentir profundamente en el empleo, con la pérdida de más de un millón en el sector, dejando su peso en el empleo total en el 9,2% en línea con la media histórica. Es posible que la recuperación del empleo se realice más tarde que la demanda hasta una vez se consiga equilibrar el stock existente en la actualidad.
Respecto a la financiación de la actividad inmobiliaria residencial también podemos ver el importante descenso de la actividad financiera en este ramo; del incremento de 216.000 millones de euros que se produjo en 2006 en la financiación al sector, en 2009 la cifra se redujo en 17.000 millones de euros, algo que no se veía desde 1992 y que pone de manifiesto el proceso de retirada de las entidades financieras de su principal fuente de negocios durante estos años. Por ello, la financiación bancaria no será un elemento de ayuda en la recuperación del sector debido al endurecimiento de las condiciones de los créditos por parte de las entidades, que también se ven envueltas en una dinámica de mayor dificultad en la financiación exterior de nuestra economía.
Para visualizar mejor el importante ajuste que se ha producido en la actividad, vale destacar que el número de viviendas libre iniciadas ha descendido más del 80% en 2009 respecto a los datos del trienio 2004-2006. Este descenso no ha sido homogéneo en todo el territorio nacional, siendo más acusado en el área mediterránea y alrededores de Madrid. En cuanto a la ocupación del sector, la caída ha sido del 40% aproximadamente entre 2007 y principios de 2010, que contrasta con el descenso de actividad, debido básicamente a que el inicio en la producción de viviendas está basado en expectativas futuras de demanda, mientras que el empleo del sector obedece a factores inerciales del presente inmediato.
DUALIDAD DEL AJUSTE POR TERRITORIOS
La crisis inmobiliaria ha afectado de distinta manera a los territorios, en función de algunos factores como:
- El comienzo anterior o posterior del ajuste,
- la intensidad del auge demográfico y las expectativas manejadas,
- la intensidad de la demanda de mano de obra afecta a la construcción en la fase expansiva del ciclo,
- las políticas públicas puestas en marcha para mitigar los efectos de la crisis,
- la mayor o menor promoción de viviendas protegidas.
A comienzos de año ya se puede ver la recuperación de la demanda en ciertas regiones como la Comunidad de Madrid, Cataluña y Navarra, mientras en otras todavía la compraventa de viviendas sigue en niveles negativos como Andalucía, Región de Murcia, Extremadura, Canarias y La Rioja.
El informe comentado estima que el stock de viviendas nuevas a finales de 2009 se encuentran dentro del rango entre las 800.000 y las 1.050.000 viviendas en función del escenario utilizado para su cálculo, lo que supone un aumento de entre 100.000 y 150.000 viviendas nuevas contruidas en 2009. Aquí podemos observar el desfase comentado entre la demanda de viviendas y la inercia de la oferta que ha puesto nuevas viviendas en un mercado ya saturado.
Stock de viviendas por Comunidades Autónomas a diciembre de 2009 |
CCAA | % Total viviendas | CCAA | % Total viviendas |
R. Murcia | 6,4% | Cataluña | 3,7% |
C. Valenciana | 6,4% | Baleares | 3,5% |
C. La Mancha | 6,0% | Canarias | 3,4% |
Cantabria | 4,1% | Aragón | 3,2% |
Andalucía | 4,0% | C. León | 2,7% |
La Rioja | 4,0% | Galicia | 2,5% |
C. Madrid | 2,4% | ||
Asturias | 2,2% | ||
Navarra | 2,2% | ||
País Vasco | 2,0% | ||
Extremadura | 0,9% | ||
España (media) | 3,8% | España (media) | 3,8% |
En el cuadro anterior podemos observar los desfases entre comunidades autónomas. Si analizáramos la situación desagregada a nivel de provincias, las diferencias son más abultadas, y sirva como ejemplo que el stock de viviendas nuevas sin vender en Badajoz es del 0,0% del total del parque de viviendas mientras que en Castellón es del 20,6%. También se puede concluir del análisis desagregado lo que se ha comentado anteriormente, y es que las provincias con mayor nivel de stock de viviendas nuevas sin vender se encuentran principalmente en zonas costeras y limítrofes a Madrid. Estas áreas se enfrentan a un ajuste prolongado hacia el nivel de equilibrio del mercado residencial local.
PERSPECTIVAS DE LA DEMANDA
Respecto al futuro inmediato del mercado residencial hay que tener presente varios aspectos:
- El actual nivel de stock de viviendas nuevas genera presión sobre los precios de ventas, y por tanto estos permanecerán relativamente estables.
- La demanda de viviendas vendrá influenciado por la dinámica de creación de hogares y actualmente la presión demográfica está concentrada en los grandes núcleos urbanos como Barcelona o Madrid. Además, la inmigración se ha resentido considerablemente debido a la crisis económica, por lo que la demanda final de viviendas vendrá soportada principalmente por la población nacional.
- La accesibilidad de los compradores depende en gran medida de la financiación bancaria, del nivel de rentas -actualmente afectado por un alto nivel de desempleo- y del esfuerzo económico a realizar por las familias -el coste de la vivienda en función de la renta bruta disponible-.
- El efecto sustitución que el alquiler de viviendas tendrá ante los precios que los inmuebles tienen en la actualidad, y que en estos últimos años ha supuesto una expulsión de parte de la demanda que se canalizará hacia la vivienda de protección oficial o el alquiler antes comentado.
- La demanda de vivienda para inversión ha tenido un impacto importante en el ajuste. Muchas viviendas fueron adquiridas como inversión en la parte alta del ciclo, y sobre todo para su venta, por lo que las expectativas permanecerán deprimidas a medio plazo.
- Por otro lado, la vivienda para uso secundario presenta una demanda moderada, apoyada en el potencial acceso de la generación del baby-boom a la compra de este tipo de viviendas.
- También es importante señalar aparte la demanda de viviendas por parte de no nacionales. Las dificultades económicas por las que atraviesan sus paises de origen probablemente tenga un impacto sobre la ventas de viviendas en zonas costeras del Mediterráneo.
En función de lo expuesto anteriormente, y bajo la hipótesis de que no se van a incorporar nuevas viviendas al stock existente a finales de 2009, el servicio de estudios de Caixa Catalunya estima en 4 o 5 años el tiempo necesario para equilibrar el nivel existente de viviendas sin vender. El periodo anterior está calculado en términos agregados; si se plantea el cálculo en términos regionales, provinciales o municipales se puede determinar la divergencia de periodos de ajustes existente entre estos. Sirva como dato que en 2008 y tomando un nivel desagregado a nivel municipal de las viviendas nuevas en stock, tenemos que agrupando aquellos municipios con un alto ratio de viviendas nuevas en stock sobre el parque total de viviendas existente -superior a 4,5%-, estos poseen el 67% de las viviendas pendientes de vender, mientras que sólo suponen un 35% del parque total de viviendas.
Esfuerzo financiero teórico de una familia para la compra de una vivienda |
AÑO | BRUTO | NETO DE DEDUCCIONES | AÑO | BRUTO | NETO DE DEDUCCIONES |
2000 | 17,0 | 14,5 | 2005 | 22,0 | 18,7 |
2001 | 18,0 | 15,3 | 2006 | 25,7 | 21,9 |
2002 | 18,4 | 15,7 | 2007 | 29,6 | 25,9 |
2003 | 18,6 | 15,8 | 2008 | 30,5 | 27,0 |
2004 | 20,3 | 17,2 | 2009 | 22,6 | 19,2 |
El acceso a la compra de una vivienda tiene al menos tres componentes que evolucionarán de forma incierta en el futuro. La renta disponible de los potenciales compradores está seriamente dañada por el alto nivel de desempleo y la temporalidad, quedando aun lejos los efectos que las recientes reformas laborales puedan tener sobre el mercado laboral. La financiación seguirá estando restringida debido a un entorno de menor apalancamiento del sector bancario y de mayores exigencias para la concesión de créditos hipotecarios. Además los tipos de interés también presentan una tendencia suave al alza con lo que el riesgo de aumento de la carga financiera de los préstamos a las familias en el medio plazo tendrá su impacto sobre la demanda . Por último, y no menos importante es el precio de la vivienda que aunque parece que hemos visto el suelo en dicho indicador, todo depende de las zonas en las que se encuentren los edificios y del impacto definitivo que tengan las nuevas medidas fiscales puestas en marcha durante este ejercicio y el que viene.